Em discussão de setembro de 2008, não houve muito consenso sobre qual é a melhor forma de comprar seu imóvel - financiamento? consórcio? juntar grana para pagar à vista? vender sua irmã no ebay e adquirir a parada?

Se financiamento te atrai de cara, vá logo ao site da Caixa Econômica Federal fazer uma simulação. Lá você pode colocar quanto custa o imóvel que você quer, quanto você tem para dar de entrada e quanto você pagaria por mês até saldar sua dívida.

Mas bom mesmo é ler com calma os ensinamentos dos poplisters velhos de guerra sobre as diversas opções. Ch-ch-check it out:

Financiamento

Zé Salomé: O financiamento é melhor se você já quiser sair do aluguel já. Em quase todos os bancos deve ser coisa de semanas. Sobre taxas depende muito do valor do imóvel que você quer. Pra imóveis com valor maior que 100 mil, a CEF ainda corre atrás de outros bancos. Mas no geral as taxas e prazos da Caixa são menores sim. fica de olho na questão da tabela de amortização utilizada. Alguns bancos acenam com taxas menores mas amortizações desvantajosas.

Marcio K: Acho que a maioria dos financiamentos de bancos deve ser como o que peguei da Caixa. Usa o tal sistema SACRE pra reajuste - o antigo, a tal tabela Price, que era juro sobre juro, quase ninguém mais usa.  Basicamente, você vai ter o valor do imóvel e dar uma entrada. O que sobrar é o que você financia, que é o Saldo Devedor.

E como são calculadas as prestações? Na Caixa tem um limite máximo de x% da sua renda, então não vai poder passar disso. Ou seja, pode ser que você vai ter de pagar por mais tempo do que desejava - mas isso não chega a ser um problema, meu financiamento foi de 25 anos, mas devo quitar ano que vem, somente em 9 anos. E não paguei nada a mais por isso. Explico.

Você tem esse valor máximo X que pode pagar de prestação - digamos, 400 reais. Ele vai ser subdividido em 3 partes:

- Juros: é o valor do seu Saldo Devedor, reajustado pela taxa de juros combinada no financiamento. Eu peguei um excelente na CEF, atrelado ao FGTS, que são 6% de juros ao ano. Então, se calcula a taxa mensal (que é menos de 0,5% ao mês, juros compostos, etc), aplica-se sobre o saldo devedor, e têm um valor de juro mensal.

- Seguro: obrigatório no caso da Caixa (caro pra caralho, diga-se, sai tipo uns 1200 reais por ano).

- Amortização: tirando os dois valores acima daqueles 400 reais que o banco estabeleceu como limite da prestação, sobra o valor de amortização, que é o que você vai abater do teu saldo devedor.

Aí rolam umas matemáticas básicas. Se você pagar mais de juros do que de amortização, seu saldo devedor vai crescer, e você não termina de pagar nunca. Como resolver isso?

- Aumentando o valor da prestação: como os Juros e o Seguro são fixos, se pagar mais de prestação, "sobra" mais pra amortização. Quando você pagar mais amortização do que juros, o saldo começa a diminuir.

- O grande lance: usar o FGTS pra abater o saldo. A graça aqui é que você (AO MENOS NA CAIXA, VERIFICAR ISSO NO BANCO, É O PONTO MAIS IMPORTANTE) pega o seu dinheiro do FGTS e abate DIRETO no Saldo Devedor. Ou seja, NÃO paga juros nem seguro.

Exatamente por isso não faz muita diferença você pegar um financiamento de 10 ou de 25 anos - os juros não são calculados no momento da compra, tipo quando você compra um carro. São calculados mês a mês, e se você aumentar a prestação ou abater com algum dinheiro, essa grana a mais vai TODA pra amortizar dívida, sem juros embutidos. Como falei, minha prestação foi calculada pra 25 anos, o valor é baixíssimo, mas quando dá eu uso o FGTS, e vou quitar em menos de 9 anos.

JAMAIS pegar um financiamento que você abata PRESTAÇÕES - você vai pagar muito mais.

JAMAIS pegue um financiamento que a correção seja pelo valor da última prestação - isso são juros sobre juros, e vira uma bola de neve impagável.

O negócio é isso - saber a taxa do banco que você vai pegar, e entender PERFEITAMENTE como é o mecanismo de correção.

Consórcio

Luiz Patolli: por causa das taxas de juros do financiamento vc trabalha metade da sua vida pro banco e o resto pra pagar o imóvel. no consórcio vc paga o que recebe - com a desvantagem de ter que esperar ser sorteado ou dar um lance.

Tatiana Ferraz: a desvantagem do consórcio é ter que pagar o aluguel atual e a mensalidade até ser sorteado. mas pra quem pode pagar alguns anos sem pressa de receber o imóvel, é bem melhor mesmo.

Marcio K: quase todo consórcio é atrelado ao valor do bem que você está comprando. Ou seja, se o valor dele sobe a prestação sobe também.

Não é como perder dinheiro com juros, mas você têm de prever que a prestação vai subir, e se você vai conseguir pagar. E dependendo da casa, o valor dela nova pode ser um, mas usada pode ser mais baixo - meio difícil, mas não impossível. Aí você perde dinheiro.

Se for pra comprar casa em consórcio, recomendo bancão mesmo, ou um privado dos maiores, ou estatal. JAMAIS com administradora privada.

Zé Salomé: dependendo do consórcio, você pode usar fgts como parte do lance, ou dar um lance embutido: usar parte do valor do consórcio para o lance. Outra vantagem: você pode usar consórcio para imólve rural, praia ou mesmo se quiser ter dois imóveis (opção "tô podendo"). Mas é uma opção pra quem tem grana.

Comprar à vista

Elton: razões pra comprar à vista: desconto no preço / menos burocracia / adicione um fgts maior ao bolo / qualquer que seja sua aplicação ela renderá juro sobre juros. não pague juros desnecessários.

razões para morar de aluguel até lá: você não tem um grande valor imobilizado enquanto está juntando grana ou pagando por este valor imobilizado / você vai pagar menos pelo lugar onde mora /se você estiver achando horrível, se muda / reformas são abatidas no aluguel (se for benfeitoria).

Aliás, mesmo entrando em consórcio ou financiamento... Juntem dinheiro ANTES. O primeiro caso pede lance, o segundo pede entrada, em ambos existem documentações, taxas, impostos e tarifas.